现房制度落地！房地产税“隐身”！最新楼市政策解读！

　　最近楼市新政依旧不少，其中有三条特别值得重点划出。

　　1、雄安新区取消预售，实行现房销售

　　近日，楼市又迎重磅新政，雄安新区正式取消商品房住房预售，正式实施现房销售。

　　也就是说，雄安新区的购房者可以买到“真正”的房子，而不是给过去的庞氏信贷填坑，买房和开盲盒或者**一样，既有烂尾风险，还有无穷无尽的质量问题。

　　同时，关于现房销售，方案中提到，雄安新区市场化项目住房将按照“成本+税费+合理利润”方式测算备案价格，引导房价保持在合理区间。

　　以往的政策，如降低首付并不能降低居民的购房压力，只会增加未来的现金流风险，杠杆越高必然要承担的月供越高，大多数购房者真正希望的是价格下降到合理的范围。

　　这一步的跨越并不容易，虽然只是在雄安新区试行，但过去让人心心念念的现房制度终于落地了，也客观上增加了购房者的盼头，提升了市场信心。

　　说到底，预售制其实变相是一种杠杆，客观上让购房者为开发商的风险买单，还容易引发需求的放大，助推价格。

　　即使搞预售制对政府来说可以增加开发商的拿地热情，但这点利好，是以购房者出让资金利益（利息损失）+被动承接全部风险为代价置换来的。

　　盖完了跟图纸不一样，乃至烂尾楼频发，对于预售制度，购房者可谓深恶痛绝，也是目前房地产市场正常化的最大阻碍之一。

　　现房销售状态下，不涉及到后续的质量问题，什么样的房子卖什么样的价格，这才是市场原本应该有的状态。

　　不过也不用太过激动，结合事实，雄安新区能做到，其他城市未必可以，很难做到全国推广。

　　首先在雄安新区，开发商造项目“不以盈利为第一条件”，雄安新区的开发者，都具有相对的“政治觉悟”，也就是说在项目可能存在资金暂时短缺的情况下，一定不会像对于其他“普通”项目那样，停工烂尾，等资金到位才复工，该垫资的会义无反顾地继续投钱。

　　其次，很多其他城市，在房企庞氏信贷崩断之后，有几万亿的窟窿，谁来弥补？还是要考后续“接盘”的资金支持，而后续者一不是做慈善的；同时地方也是预售模式的获利者，如果不是房子实在卖不出去或者全国强制性的政策推行，很难向预售制度开刀。

　　雄安新政本次新政中，还有个“租售同权”的内容同样值得关注。

　　雄安新区支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。

　　租房也能享受同等的公共领域服务配套，进一步削弱了买房的重要性，如果租售同权能够延续，那我相信一直租房也能成为不少人的选择。

　　不过租售同权提了这么多年，落地的难度和现房一样，未必适合所有城市。

　　房地产捆绑了很多靠着财税支出的公共资源，教育、医疗、就业等公共服务领域存在明显差异，而房子的价格便是这么差异的具化形式之一。

　　你愿意放下手里大价钱买来的教育区位给租房的人么？

　　跟现房政策一样，租售同权的尝试也只能在雄安这样阶级固化还没有特别明显的新区，除非年轻人彻底躺平，市场决策倒逼改革，当大家都不参与的时候，本来**的资源也就没那么**了。

　　总的来说，雄安新区的这次新政还是足够令人欣喜，尽管只是试点，但现房政策和租售同权是解决未来中国房地产市场的关键政策，今天的一小步很有可能就是未来的一大步。

　　2、一线城市广州开放限购

　　前阵子还在说一线城市不会放开限购，没想到马上就被打脸了。

　　不过在之前的文章内也提过，四大一线城市如果一定有要放开限购的，那最先的必定是广州。

　　而背后的原因也非常简单，其实就是房子卖不动了，甚至可以说大批积压的库存需要去化。

　　数据显示，截止9月中旬，北京、上海、深圳、广州新房可售套数分别为8.6万套、5.3万套、5.1万套、11万套。广州也是四个一线城市中新房库存量最大的城市。

　　而且广州新房、二手房都再跌，前阵子也出台了负加点打破LPR的下限，可见市场压力，此次部分放开限购，也是市场博弈的结果。

　　同时也打破了很多人的幻想，一线城市也不是永远涨的；

　　也说明市场的作用力还是非常强大的，潜在的购房者选择和购买能力影响市场的走势，购房者用脚投票是最近新政集中爆发的体现。

　　而当一线都放开限购的时候，说明房地产市场的政策底确实已经出现了，预计接下去很难有更加**的政策，确实很难相信一线会全面放开限购。

　　在我看来，接下去要稳住楼市，关键不在于让利多少，而是要从提高居民收入和加速社会福利保障制度着手，只有老百姓有钱了，抗风险能力增加，房地产市场才能健康稳定的复苏。

　　3、房地产税未列入全国人大常委会五年立法规划

　　同样在本周，《十四届全国人大常委会立法规划》（下称《规划》）对外公布。在财税领域，《规划》明确，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议；而备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订并未出现在本次立法规划中。

　　房地产税收不收，要综合考量的非常多，说实话我也没法说到底要不要收。

　　但从过去经常提及到如今“失踪”，可以看到目前的经济情势下，上面认为房地产税还没有收的必要。

　　救市的主旋律下，房地产税的落地只会导致房屋持有成本的增加，进一步带动二手房批量挂牌，形成资产下行的压力。

　　就算税率合理，大部分人都能接受，但会在相对恐慌的公众中造成超预期的负面效力，导致部分地区的房价直接崩盘，直接导致房地产“硬着陆”，后果很难想象。

　　因此我认为在房地产市场乃至经济形式发生重大改变之前，我们会很难看到房地产税进一步的进展。

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